一审被判败诉，二审成功翻案

基本案情：

1992年4月15日，原告徐某经向宿迁市原泗阳县土地管理局申报获得原泗阳县洋河镇某居委会四组（后经区划调整为宿迁市洋河新区洋河镇某居委会四组）宅基地使用权，徐某取得该宅基地的使用权后并未建设房屋。2011年5月23日，原告徐某母亲罗某（甲方）与被告陈某（乙方）签订宅基地转让协议一份，约定罗某将上述宅基地转让给陈某，转让价款为43500元。陈某支付上述转让款后，在涉案宅基地上加盖两层房屋，一层为长宽各13米平房，二层为13米、12米的彩钢棚，该房屋目前用于存放机器设备和电器。

上述事实有原告提供的集体土地建设用地使用权申报登记表、宅基地户籍证明、转让协议佐证。

一审诉辩情况：

原告诉称：原告拥有位于宿迁市洋河镇某村四组的宅基地使用权（地籍号为4-07-57），现该土地被被告陈某侵占并建设房屋。被告既不拆除房屋土地，也不对原告进行相应赔偿。现请求判令被告：1、自行拆除房屋、返还土地（位于洋河镇某村四组，地籍号为4-07-57）并赔偿损失10000元；2、承担本案诉讼费用。

被告陈某辩称：我方占有土地是从原告徐某母亲罗某处买来的，且已经支付了43500元转让款，原告对此是知道的，而且原告从我买过土地之后也没有来主张过这块土地，故我方不应当拆除房屋和返还土地。

一审法院经审理认为：

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。本案中，被告陈某拥有一处宅基地，仍与原告母亲罗某签订宅基地转让协议，并将购买后的宅基地建做仓库使用，且未办理相应登记手续，该宅基地转让协议因违反法律强制性规定无效。

合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。因涉案宅基地转让协议无效，故原告主张被告将该宅基地上的房屋拆除并返还的诉讼请求于法有据，应予支持。对于原告主张的损失，因原告未能提供相应证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对原告该项请求，本院依法不予支持。

一审判决结果：

依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百五十二条、第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告陈某于本判决生效后十日内将原告徐某拥有的位于洋河镇某村四组宅基地（地籍号为4-07-57）上的房屋拆除并将该宅基地返还原告徐某。

二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。

委托律师、成功上诉：

一审宣判后，原审被告陈某不服一审判决，委托江苏向天律师事务所张雪庭律师向宿迁市中级人民法院提出上诉。张雪庭律师接收委托以后，仔细研究案情、及时调取了一审法院的庭审笔录，在综合全案证据材料分析以后，认为一审法院认定事实及法律适用有误，建议陈某上诉，在征得陈某同意后，张雪庭律师向二审法院递交了上诉状：

上诉请求如下：

一、请求撤销一审判决，改判驳回徐某一审的全部诉讼请求。

二、被上诉人徐某承担本案一、二审诉讼费用。

事实及理由如下：

一、一审判决认定事实错误

上诉人陈某在购入涉案宅基地之前无宅基地，且上诉人在购得涉案宅基地后进行建设，所建房屋系用于居住。一审中，上诉人陈某在庭审中从未陈述过宅基地上的房屋用作仓库使用，被上诉人也未提供任何证据予以佐证，一审法院如此审定该事实与真实情况不符，且无任何证据支撑。

二、被上诉人徐某对于其母亲罗某将涉案宅基地卖给上诉人陈某的行为知晓并且认可，故本案的宅基地转让协议合法有效，且上诉人已经向被上诉人支付了合理对价，故上诉人已经合法取得了该宅基地的使用权。

涉案宅基地是在1992年由被上诉人父母为其添置，虽然一审庭审中被上诉人提供泗阳县土管所的申报登记表，其中载明土地使用者为被上诉人徐某，但是其一直未能提供宅基使用权证书。作为普通百姓，是无从知晓宅基地的权利人究竟是家庭成员中的何人。又因当时宅基地买卖协议中的出卖方系被上诉人母亲罗某，在上诉人陈某知晓其二人系母子关系的情况下，上诉人有足够的理由相信徐某母亲是有权利处分涉案宅基地的。且被上诉人所居住的地方距离涉案宅基地仅数十米远，在上诉人陈某大张旗鼓进行房屋建设并投入使用的五年期间，被上诉人从未提出过异议。且在签订协议过程中，被上诉人母亲罗某当着上诉人陈某面给被上诉人徐某打电话确认买卖宅基地使用权的事实，上诉人当时予以认可。以上事实足以表明，被上诉人认可其母亲罗某将涉案宅基地出卖给上诉人陈某的事实，且上诉人已经支付合理对价，理应成为涉案宅基地的合法使用权人。

综上所述，无论是事实认定还是法律适用，一审法院均有不当之处，请求二审法院依法查明事实，公正判决。

二审诉辩情况：

上诉人陈某（原审被告）上诉称其不服一审法院的民事判决，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人徐某（原审原告）的全部诉讼请求，并由徐某承担本案件一二审诉讼费用。

被上诉人徐某（原审原告）辩称：一、上诉人陈某与其母亲罗某签订涉案宅基地转让协议时，未审查该宅基地的实际权利人，且该转让宅基地的行为已经违反法律法规的强制性规定，应属无效。二、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记即发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。因涉案宅基地的使用权人仍登记在徐某名下，故陈某并未取得该宅基地的使用权，而陈某在该宅基地上建造房屋时候并未取得该宅基地的使用权，且陈某在该宅基地上建造房屋时并未取得相应的准建手续，其所建房屋也未用于实际居住，故上述房屋属于违章建筑，应予以拆除。三、被上诉人徐某对于陈某与其母亲签订涉案宅基地转让协议一事并不之情，且其知晓后对于该转让协议也未予以追认，故涉案宅基地转让协议无效。因徐某常年在外工作，其对于陈某长期侵占其宅基地的行为并不知情，也符合一般常理，综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。

收集证据及诉讼指导：

二审中，张雪庭律师在阅卷之后向二审法院递交了证人出庭作证申请书，申请对该案件知情且在《宅基地转让协议》上签字的的证明人刘某出庭为上诉人作证。此外，上诉人陈某在张雪庭律师的指导及帮助下，成功搜集如下证据，并在二审庭审过程中向法庭提交：

1、宿迁市洋河新区洋河镇某社区居委会于2016年10月31日出具的证明一份载明：“经查实，宿迁市洋河新区洋河镇某居委会四组居民陈某（本案上诉人）除转让本居委会四组居民徐某（本案被上诉人）户下宅基地外，在本辖区无宅基地登记信息”。

2、宿迁市国土资源局洋河新区洋河国土资源所于2016年11月4日出具的证明一份，载明：“经查，某居委会43号，陈某，无宅基地登记档案。”

3、陈某及其子女在涉案房屋内居住生活的照片六张，旨在证明陈某在涉案宅基地上建造的房屋已经用于实际居住生活。

4、证人刘某的出庭证言，旨在证明罗某出让涉案宅基地时已经得到了徐某的认可，且徐某的居住地距离涉案宅基地很近，其不可能对陈某在涉案宅基地上建造二层房屋一事不知情。

二审案件争议焦点：

徐某要求陈某拆除其建造在宿迁市洋河新区洋河镇某社区四组上的房屋，并返还该土地的主张能否得到支持？

二审法院经审理认为：

妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，而权利人行使排除妨害请求权的前提为其对于标的物享有合法的物权及对方占有使用行为的非法性。本案中，徐某主张陈某侵占其位于宿迁市洋河新区洋河镇某社区四组的宅基地使用权，要求陈某拆除其建造在该宅基地上的房屋，并返还涉案宅基地，陈某则辩称其已经通过与徐某母亲罗某签订宅基地转让协议的方式取得了该宅基地的使用权，且徐某对此也予以认可，故徐某无权要求陈某排除妨害。因农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建造住房及其他附着物的权利，而陈某作为涉案宅基地所在集体经济组织的成员，且其受让上述宅基地时在该集体经济组织内并不享有其他宅基地使用权，故陈某具有获得涉案宅基地使用权的主体资格。陈某在涉案宅基地上建造房屋后是否已经用于居住生活并不影响该宅基地转让协议的效力，而陈某受让涉案宅基地后虽然未办理变更登记手续，但仅仅是不发生物权变动的法律效果，并不影响与罗某签订的转让协议的效力。综上，一审法院认定陈某在其已经享有一处宅基地使用权的情况下，仍与罗某就涉案宅基地签订转让协议，并将在该宅基地上建造的房屋用作仓库使用，且未办理相应的登记手续，致使该转让协议无效，无事实及法律依据。

徐某另主张其母亲罗某与陈某就登记在徐某名下的涉案宅基地签订转让协议属于无权处分行为，且徐某事后对于该转让行为也未予以追认，故罗某与陈某签订的涉案宅基地转让协议应属无效。陈某则辩称徐某提供的《集体土地建设用地使用权申报登记表》上虽载明涉案宅基地的使用权人系徐某，但因上述材料并不具有物权公示效力，且该宅基地也未办理相应权属证据，故陈某无法知晓罗某并非涉案宅基地的实际使用权人。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

本案中，因罗某一审时作证称徐某将涉案宅基地对外出售，后陈某想要购买该宅基地，罗某在电话征得徐某同意后与陈某签订了涉案宅基地转让协议，且陈某二审时提供的证人刘某亦称其在该转让协议上作为证明人签字时也曾要求罗某通过电话与徐某核实，结合罗某与徐某之间的特殊亲属关系，故可以确认徐某曾委托其母亲罗某对外转让涉案宅基地的事实。

徐某另主张其在2014年6月之前对于其母亲罗某与陈某签订涉案宅基地转让协议一事并不知情，而罗某也从未向其提及此事，但因徐某自述其在该转让协议签订之日（即2011年5月23日）至2014年6月期间经常去探望其母亲罗某，而罗某却从未向其提及转让涉案宅基地一事，不符合一般常理，且徐某提供的证人张某作证称徐某在宿迁市洋河新区洋河镇某社区附近经营饭店距今已有四五年时间，而徐某却称其在2014年6月之前对于陈某已经在涉案宅基地上建造二层房屋一事不知情，亦有违一般常理，且徐某也未提供证据证明其在知晓涉案宅基地转让一事后，已于合理期限内向陈某提出异议，故对于徐某的该项主张，本院不予支持。

综上，因徐某委托其母亲罗某对外转让涉案宅基地，后罗某以其个人名义与陈某于2011年5月23日就该宅基地签订转让协议一份，而陈某在签订该转让协议应当知晓该宅基地的使用权人系徐某，且徐某也未能提供充分证据证明该转让协议仅约束罗某与陈某，故该转让协议对于徐某与陈某均具有约束力，徐某要求陈某拆除其建造在位于宿迁市洋河新区洋河镇某社区四组（地籍号为4-07-57）上的房屋，并返还该土体及陪产损失的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。

二审判决结果：

综上所述，上诉人陈某的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销宿迁市某人民法院（2016）苏1302民初1564号民事判决。

二、驳回徐某的诉讼请求。

一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，共计120元由被上诉人徐某负担。

办案感悟：

张雪庭律师认：作为当事人，应当尊重事实和法律。作为律师，应当诚信做人，专业办案。在办理每一个案件的过程中，只有保持良好的工作热情及积极的工作态度，积极引导当事人收集证据，才能为案件最终的胜诉奠定扎实的理论基础。只有把当事人的事情当作自己的事情，去分析、去斟酌，去考量、去策划，才能切实地去维护每一个当事人的合法权益，最终实现当事人利益的最大化。谨以此案例分享给大家，以资共勉。

特别声明：本文系张雪庭律师原创文章，如若转载请注明出处，谢谢配合。